Juridisch Forum NuRecht - Rechtenforum

Huurder0101

Gebruikers

Geregistreerd: 09-06-15

Posts: 2

Borg als laatste maand(en) huur

Hoi allen,

Ik heb mij geregistreerd hier met de volgende situatie: Ik wil mijn borg gebruiken als laatste maand(en) huur. Ik ben mij ervan bewust dat dit niet mag, maar de situatie geeft mij (mijns inziens) weinig keus als ik mijn borg terug wil ontvangen.

Vorig jaar heb ik een zaak aangespannen bij de huurcommissie voor een te hoge huur. Deze zaak heb ik gewonnen en de verhuurder moet het teveel betaalde bedrag aan mij overmaken. Binnenkort verloopt deze periode en tot op heden heb ik nog niets ontvangen (hij heeft al enkele maanden de tijd gehad om het over te maken). Ik ben er vrij zeker van dat ik het teveel betaalde bedrag dus ook niet terug ga krijgen. Gelukkig mag ik dit verrekenen met de huurprijs als de deadline voor het overmaken van het bedrag verstreken is. Ik ben ook van plan om dit te gaan doen, maar als ik het hele bedrag terug heb wil ik uit het huis vertrekken. Doordat ik de zaak gewonnen heb staan de verhuurder en ik niet meer op goede voet met elkaar (licht uitgedrukt, maar wel begrijpelijk) en ik ben er klaar voor om weg te gaan. Echter wil ik natuurlijk wel mijn geld terug, en dus ook AL het geld (incl. de borg). Aangezien de verhuurder het teveel betaalde bedrag wat door de RECHTER is vastgesteld (ik neem tenminste aan dat dat een rechter was) al niet overmaakt, heb ik er natuurlijk 0,0% vertrouwen in dat hij wel braaf mijn borg terugstort. Om deze reden wil ik het inhouden van de huur. De borg bedraagt één maand huur, maar doordat de huurprijs nu verlaagd is is het ongeveer gelijk aan anderhalve maand huur.

Is dit het nemen van het risico waard? Ik ben de hele procedure onderhand wel zat en ik ben er klaar voor om hier weg te gaan en het achter me te laten. Om vervolgens weer maanden met deurwaarders te zitten om mijn borg terug te krijgen zie ik dus echt niet zitten. Dit wordt extra lastig gemaakt doordat mijn verhuurder in het buitenland woont. Een deurwaarder inschakelen is dus erg lastig. Maar daardoor lijkt de kans dat hij moeilijk gaat doen me ook kleiner? Mijn vraag is dus niet, mag het, want ik weet dat het niet mag, maar wat zou de kans zijn dat hij mij hiervoor aanklaagt? En als hij dat doet, wat kan er dan allemaal gebeuren? Kortom, hoe erg zit ik in de penarie als ik dit doe en het gaat fout?

Ik hoop dat jullie de situatie een beetje begrijpen en mij hierin kunnen helpen. Groeten!

P.S. Het is in geen geval mijn intentie om de gehuurde ruimte niet in fatsoenlijke staat op te leveren, en eventuele gebreken ben ik dus ook zeer bereid op te lossen. Ik wil gewoon zeker weten dat ik mijn borg terugkrijg.

Rechtenforum

Gebruikers

Geregistreerd: 30-03-15

Posts: 63

Re: Borg als laatste maand(en) huur

Hoi Huurder0101,

Het mag idd niet, zie bijvoorbeeld deze uitspraak: http://uitspraken.rechtspraak.nl/inzien … 010:BL8552

"[gedaagde] heeft voorts gesteld dat hij de huur vanaf 1 januari 2010 niet heeft betaald, aangezien hij vermoedt dat [eisers] de door hem gestorte waarborgsom niet vrijwillig zullen terugstorten, zodat hij er belang bij heeft deze te verrekenen met de huur.

[...]

3.13 [gedaagde] is uiteraard wel gehouden om de huur over de maanden januari 2010 tot en met maart 2010 aan [eisers] te voldoen. Een verrekening van de laatste maandelijkse huurtermijnen met de gestorte waarborgsom is blijkens de huurovereenkomst niet toegestaan. Dat [eisers] in gebreke zullen blijven met het terugstorten van de waarborgsom na het eindigen van de huur, is wel door [gedaagde] gesteld, maar wordt door hem niet nader onderbouwd, zodat de kantonrechter hierin geen rechtvaardiging ziet voor een opschorting van de huur of een verrekening van de huur met de waarborgsom. [gedaagde] zal dan ook worden veroordeeld tot het betalen van de huurprijs vanaf 1 januari 2010 tot en met 31 maart 2010, hetgeen gelijk staat aan een bedrag van € 3.228,75."

En: http://uitspraken.rechtspraak.nl/inzien … 012:BX5165

"4.5. Grief II Waarborgsom

4.5.1. De kantonrechter heeft in de bestreden vonnissen vastgesteld dat huurster per 31 oktober 2009 een huurachterstand van € 1.858,84 heeft laten ontstaan en dat de huurachterstand per 31 mei 2010 is opgelopen tot € 2.084,36. De stelling van huurster dat de door haar betaalde borgsom van € 1.050,- in mindering strekt op de huurachterstand is door de kantonrechter verworpen. Huurster is in het bestreden eindvonnis veroordeeld tot betaling van € 2.084,36.

4.5.2. Huurster stelt in hoger beroep opnieuw dat de door haar betaalde borgsom van € 1.050,- op de huurachterstand in mindering dient te worden gebracht. Zij voert daartoe aan dat het beding in de huurovereenkomst, op basis waarvan zij de borgsom heeft betaald, moet worden aangemerkt als een beding waarbij voor een der partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen (artikel 7:264 BW). Door verhuurder, zo stelt huurster, wordt geen rente voldaan over de door haar betaalde som en de som is, gelet op de door de huurcommissie verlaagde huurprijs, nu gelijk aan vier maanden huur. Huurster vordert een verklaring voor recht dat het beding nietig is en wil verrekening van de huurachterstand met de waarborgsom.

4.5.3. Naar het oordeel van het hof is hetgeen door huurster is aangevoerd ontoereikend om te kunnen concluderen tot nietigheid als bedoeld in artikel 7:264 BW. Reeds om die reden gaat haar beroep op verrekening niet op."

Maar wat kan de verhuurder doen? Hij kan dan hooguit via de rechter vorderen dat de huur alsnog wordt betaald, tijdens welke procedure jij als tegeneis zou kunnen vorderen hem te veroordelen om de waarborgsom aan jou te betalen. Dat schiet dus niet echt op... Zou enkel kosten met zich brengen. Verder zou de huurder ontbinding van de huurovereenkomst kunnen vorderen, maar je geeft aan juist zelf weg te willen en op te zeggen, zodat ook dat weinig zin lijkt te hebben.

Mijn inschatting is dus dat de verhuurder het er dan gewoon bij zal laten zitten, omdat waar hij veroordeling van jou vraagt, jij dat van hem doet En dan schiet niemand er echt iets mee op. Wel zou dit formeel natuurlijk kunnen en zou hij kunnen stellen dat het gehuurde niet goed is opgeleverd. Overigens is het dan wel van belang dat er ook een opnamestaat is gemaakt, want anders dan is het voor de verhuurder heel lastig om aan te tonen hoe de staat van het gehuurde was toen je erin kwam, artikel 7:244 lid 2 BW:

"Indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, is de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst."

Zou je wel alles goed opleveren, dan ben je in principe natuurlijk gewoon de huur verschuldigd en de verhuurder aan jou de waarborgsom. Ook als verrekening niet is toegestaan kun je je misschien afvragen of het voorleggen aan de rechter op dat moment geen misbruik van recht zou zijn.... artikel 3:13 BW:

Degene aan wie een bevoegdheid toekomt, kan haar niet inroepen, voor zover hij haar misbruikt

Huurder0101

Gebruikers

Geregistreerd: 09-06-15

Posts: 2

Re: Borg als laatste maand(en) huur

Hoi,

Hartelijk bedankt voor de reactie, deze was erg nuttig! In de uitspraken die gelinkt werden zijn de bedragen redelijk hoog. In mijn geval gaat het om een (particulier gehuurde) studentenkamer, dus dat bedrag is dan waarschijnlijk de moeite niet waard. Het opstarten van een rechtszaak vanuit de kant van de verhuurder zou inderdaad enkel en alleen zijn om mij op kosten te jagen (ik had ergens gelezen dat wanneer de verhuurder wint, de kosten van de zaak op de huurder verhaald worden?), en dat is misschien niet de moeite. En wellicht ook misbruik van het recht, goed punt .

"Indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, is de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst."

Zou je wel alles goed opleveren, dan ben je in principe natuurlijk gewoon de huur verschuldigd en de verhuurder aan jou de waarborgsom. Ook als verrekening niet is toegestaan kun je je misschien afvragen of het voorleggen aan de rechter op dat moment geen misbruik van recht zou zijn.... artikel 3:13 BW:

Er is geen clausule of stuk in mijn huurcontract opgenomen over de staat waarin de kamer was op het moment dat ik deze begon te huren. Het enige wat erin staat is dat de kamer "in goede staat" door de huurder wordt achtergelaten, en dat ik de borg dus inderdaad niet met de huur zou mogen verrekenen. Bovendien, is het niet zo dat wanneer de kamer niet in goede staat is opgeleverd (wat sowieso al onzin zou zijn) de verhuurder verplicht is de huurder eerst de kans te geven dit zelf op te lossen alvorens hiervoor borg in te houden? Of vervalt dit op het moment dat ik de borg gebruik als laatste maand huur? Ik zal er nog eens over nadenken, maar wellicht overweeg ik dan toch deze (rebelse en tegen de wet in) actie te nemen.

Rechtenforum

Gebruikers

Geregistreerd: 30-03-15

Posts: 63

Re: Borg als laatste maand(en) huur

Haha rebels mag en zolang je meent in je recht te staan en er geen rechter over heeft geoordeeld dat je dat niet doet, dan zullen we nooit weten of het nu enkel rebels of ook tegen de wet in is

Over de opnamestaat: tot augustus 2003 was het zo dat je als huurder bij het einde van de huurovereenkomst moest aantonen dat het gehuurde wél was opgeleverd in de staat waarin je het ging huren. Dus bij huurovereenkomsten die voor augustus 2003 zijn aangegaan geldt dat ook nu nog steeds, want er is geen overgangsrecht voor. Maar bij huurovereenkomsten van na die tijd is het juist omgekeerd: feitelijk een soort van 'rechtsvermoeden'.

Op het moment dat de verhuurder stelt dat het niet goed is opgeleverd, dan zal hij dus tegenwoordig dit moeten aantonen. Kan hij dat niet, dan gaat de wet er in principe vanuit dat je het gehuurde hebt opgeleverd op de manier zoals je het bent gaan huren. Hoe kan de verhuurder dit aantonen? Doorgaans wordt een opnamestaat gemaakt waarbij je als huurder door die te ondertekenen onderkent dat het te huren object in die staat verkeert. Is er niet een dergelijk document, dan zou de verhuurder dit nog op andere wijzen kunnen aantonen, bijvoorbeeld met foto's (met time stamp) etc. Maar vaak is het zo dat als er geen opnamestaat is geweest, de verhuurder dit gewoon is vergeten en dat hij dan helaas ook vaak niet het benodigde bewijs kan leveren...

Laat ff weten hoe het afloopt en succes!