Te hoge huurprijs verminderen

Ik heb een hoge huur afgesproken. Kan ik mijn huurprijs laten toetsen door de huurcommissie?

Doordat deze huurprijsbepalingen van dwingend recht zijn, wordt de vrijheid om de huurprijs zelf te bepalen beperkt. Zo heeft de huurder ingevolge art. 7:249 BW het recht om binnen zes maanden na het sluiten van de huurovereenkomst de huurcommissie te verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de huurprijs. De huurcommissie kan dus toetsen of de huurprijs die in het begin was afgesproken wel redelijk is en of deze dus niet te hoog is voor deze woning.

Art. 7:249 BW bepaalt hiervoor:

“De huurder kan tot uiterlijk zes maanden na het tijdstip waarop een door hem met betrekking tot die woonruimte voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst is ingegaan, de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.”

Doordat deze huurprijsbepalingen van dwingend recht zijn, wordt de vrijheid om de huurprijs zelf te bepalen beperkt. Zo heeft de huurder ingevolge art. 7:249 BW het recht om binnen zes maanden na het sluiten van de huurovereenkomst de huurcommissie te verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de huurprijs. De huurcommissie kan dus toetsen of de huurprijs die in het begin was afgesproken wel redelijk is en of deze dus niet te hoog is voor deze woning.

Art. 7:249 BW bepaalt hiervoor:

“De huurder kan tot uiterlijk zes maanden na het tijdstip waarop een door hem met betrekking tot die woonruimte voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst is ingegaan, de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.”

Let op: de Huurcommissie kan dus enkel de redelijkheid van de huurprijs (aanvangshuurprijs) beoordelen als het om woonruimte gaat. Bij de huur van bedrijfspanden of de huur van grond is dat dus niet mogelijk.

Puntensysteem (woningwaarderingsstelsel)

Om de zorgen dat de huurcommissie kan vaststellen of de overeengekomen huurprijs ‘redelijk’ is, heeft de wetgever een puntensysteem ontwikkeld. Artikel 10 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) bepaalt namelijk dat ‘bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gegeven voor de toetsing van de kwaliteit van de woonruimte en de redelijkheid van de huurprijs’. Ofwel: in de wet wordt bepaald dat er nadere regels kunnen worden gemaakt aan de hand waarvan de woonruimte door de huurcommissie moet worden beoordeeld.

Die regels zijn te vinden in het besluit huurprijzen woonruimte (BHW). Aan de hand van deze regels in het BHW moet de huurcommissie de woning waarderen en daaraan punten toe te kennen. Dit wordt het woningwaarderingsstelsel genoemd (ook wel het ‘puntensysteem’). Op grond van dit puntensysteem berekent de huurcommissie dus het totaal aantal punten van de woning en aan de hand daarvan volgt de maximaal toegestane huurprijsgrens voor de woning.

In een bijlage bij het BHW wordt voor tal van aspecten van de woning voorgeschreven hoeveel punten dit oplevert. Bijvoorbeeld over het aantal vierkante meters, thermosstatische regelknoppen, de lengte van het aanrecht, verwarmingsmogelijkheden, hoeveel personen gebruik maken van het gemeenschappelijke toilet etc. Aan het eind telt de huurcommissie het aantal punten bij elkaar op en aan de hand van het totale aantal punten volgt dan welke huurprijs maximaal is toegestaan. In de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte (UHW) is namelijk een tabel opgenomen waarin voor elk aantal punten de maximaal toegestane huurprijs wordt gegeven.

Art.11 lid 5 UHW bepaalt verder nog dat het peilmoment voor de beoordeling van de kwaliteit van de woning het moment is waarop de huurovereenkomst is ingegaan. De huurcommissie moet dus aan de hand van de kwaliteit op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst punten toekennen, en dus zo tot de maximaal toegestane huurprijs komen.

Let op: de Huurcommissie kan dus enkel de redelijkheid van de huurprijs (aanvangshuurprijs) beoordelen als het om woonruimte gaat. Bij de huur van bedrijfspanden of de huur van grond is dat dus niet mogelijk.

Puntensysteem (woningwaarderingsstelsel)

Om de zorgen dat de huurcommissie kan vaststellen of de overeengekomen huurprijs ‘redelijk’ is, heeft de wetgever een puntensysteem ontwikkeld. Artikel 10 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) bepaalt namelijk dat ‘bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gegeven voor de toetsing van de kwaliteit van de woonruimte en de redelijkheid van de huurprijs’. Ofwel: in de wet wordt bepaald dat er nadere regels kunnen worden gemaakt aan de hand waarvan de woonruimte door de huurcommissie moet worden beoordeeld.

Die regels zijn te vinden in het besluit huurprijzen woonruimte (BHW). Aan de hand van deze regels in het BHW moet de huurcommissie de woning waarderen en daaraan punten toe te kennen. Dit wordt het woningwaarderingsstelsel genoemd (ook wel het ‘puntensysteem’). Op grond van dit puntensysteem berekent de huurcommissie dus het totaal aantal punten van de woning en aan de hand daarvan volgt de maximaal toegestane huurprijsgrens voor de woning.

In een bijlage bij het BHW wordt voor tal van aspecten van de woning voorgeschreven hoeveel punten dit oplevert. Bijvoorbeeld over het aantal vierkante meters, thermosstatische regelknoppen, de lengte van het aanrecht, verwarmingsmogelijkheden, hoeveel personen gebruik maken van het gemeenschappelijke toilet etc. Aan het eind telt de huurcommissie het aantal punten bij elkaar op en aan de hand van het totale aantal punten volgt dan welke huurprijs maximaal is toegestaan. In de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte (UHW) is namelijk een tabel opgenomen waarin voor elk aantal punten de maximaal toegestane huurprijs wordt gegeven.

Art.11 lid 5 UHW bepaalt verder nog dat het peilmoment voor de beoordeling van de kwaliteit van de woning het moment is waarop de huurovereenkomst is ingegaan. De huurcommissie moet dus aan de hand van de kwaliteit op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst punten toekennen, en dus zo tot de maximaal toegestane huurprijs komen.

Liberalisatie

Als de huurprijs op het moment dat het gehuurde gaat worden bewoond hoger is dan de maximale huurgrens voor huurtoeslag, dan is sprake van geliberaliseerde huur (art. 7:247 BW en art. 3 lid 2 UHW). Als u dus geen huurtoeslag kunt krijgen omdat de huurprijs daarvoor te hoog is, dan is de huurprijs dus boven deze huurliberalisatiegrens (zie: Huurbeleid 2011-2012)

Als sprake is van huurliberalisatie dan heeft de verhuurder meer vrijheid om de huurprijs vast te stellen. Een aantal huurprijsbepalingen zijn dan namelijk niet van toepassing ( zie art. 7:247 BW ). Dit is erg aantrekkelijk voor een verhuurder en daarom neigt de verhuurder er al snel naar om bij het aangaan van de huurovereenkomst een huurprijs vast te stellen, die boven de huurtoeslaggrens ligt. Maar omdat artikel 7:249 BW ook bij geliberaliseerde huur gewoon van toepassing is kan dus ook de huurder van een geliberaliseerde woning de huurcommissie vragen om te beoordelen of de afgesproken huurprijs redelijk is.

 “Uitgaande van een maximale huurprijsgrens van € 427,55 is de woning niet geliberaliseerd. [appellanten] hadden de mogelijkheid op grond van artikel 7:249 BW binnen zes maanden na de aanvang van de huurovereenkomst de huurcommissie te verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.” Zie bijvoorbeeld deze uitspraak (Hof Amsterdam 31 januari 2013, ECLI:NL:GHAMS:2012:BV8206 )

 

Let op: geliberaliseerde huur is alleen mogelijk bij zelfstandige woonruimte (zie artikel art. 7:247 BW). Onder zelfstandige woonruimte wordt verstaan: de woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning (art. 7:234 BW). Een studentenkamer is dus bijvoorbeeld geen zelfstandige woonruimte.

Let op: op het uitgangspunt dat de huurprijs (aanvangshuurprijs) op redelijkheid kan worden getoetst bestaan een aantal uitzonderingen (zie onder bij ‘uitzonderingen’).

Uitspraak huurcommissie

Zoals hierboven is uitgelegd, stelt de huurcommissie de maximaal toegestane huurprijsgrens vast. Op deze manier kan de huurcommissie uitspraak doen over de redelijkheid van de huurprijs. De huurcommissie is daartoe ook verplicht (art. 4 lid 1 UHW). Is de overeengekomen huurprijs lager of gelijk aan de maximaal toegestane huurprijs, dan komt de huurcommissie tot de conclusie dat de overeengekomen huurprijs redelijk is. Is echter de overeengekomen huurprijs hoger dan de maximaal toegestane huurprijs, dan komt de huurcommissie tot de slotsom dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is. In dat geval stelt de huurcommissie de huurprijs vast op de maximaal toegestane huurprijs. De huurprijs wordt in dat geval verlaagd vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst, dus met terugwerkende kracht ( zie: Kamerstukken II, 1990/91, 22350, nr. 5, p. 5; Aanhangsel Handelingen II, 2006/07, 2913). De verhuurder zal dan het te veel betaalde huur moeten terugbetalen aan de huurder. Wanneer de verhuurder dit nalaat, kan de huurder het bedrag dat hij terug moet krijgen verrekenen met de huur.

Wat als u het niet eens bent met het oordeel van de Huurcommissie?

Als de huurder of de verhuurder het niet eens is met de uitspraak van de huurcommissie, kan deze partij binnen acht weken na verzending van de uitspraak zich tot de kantonrechter wenden. Als huurder of verhuurder niet binnen acht weken na de kantonrechter stapt, is de uitspraak van de huurcommissie bindend. Dit volgt uit art. 7:262 lid 1 BW. Tegen de beslissing van de kantonrechter staat in dit geval geen hogere voorziening open. Mocht u het dus niet eens zijn met de uitspraak van de kantonrechter, dan is het niet mogelijk om in hoger beroep te gaan (7:262 lid 2 BW).

Uitzonderingen

Op het uitgangspunt dat de redelijkheid van de aanvangshuurprijs door de huurcommissie kan worden getoetst bestaan een paar uitzonderingen:

All-in huur

In de meeste gevallen is in de huurovereenkomst een ‘kale huurprijs’ overeengekomen. De huurder betaalt deze huurprijs en sluit daarnaast zelf contracten voor de levering van gas, water en elektriciteit etc. (servicekosten). Maar soms wordt ook een ‘all-in huurprijs’ afgesproken: de huurder betaalt de huurprijs en die is in dat geval inclusief de kosten voor gas, water en elektriciteit. In dat geval zorgt de verhuurder dus voor de levering daarvan. Als sprake is van ‘all-in huur’ dan is dus niet duidelijk wat de hoogte van de huurprijs zou zijn zónder de servicekosten.

Servicekosten beslaan meer dan alleen de kosten voor gas, water en licht. Ook kan worden gedacht aan de kosten het onderhoud van gemeenschappelijke tuinen, een collectieve glasverzekering en meubilering. De verhuurder kan deze kosten alleen in rekening brengen als partijen dit zijn overeengekomen (art. 7:259 lid 1 BW). Naast de ‘kale huurprijs’ staan in dat geval dus servicekosten in het huurcontract vermeld.

Meestal is dus duidelijk wat de hoogte van de ‘kale huurprijs’ is en hoeveel daarnaast moet worden betaald voor eventuele bijkomende servicekosten.  Bij all-in huur wordt geen onderscheid gemaakt tussen de kale huurprijs en de servicekosten. De huurder betaalt maandelijks één bedrag aan de verhuurder voor zowel de huur van de woning, als voor de bijkomende servicekosten. Omdat in dat geval niet duidelijk is wat hoe hoog de huurprijs is zónder deze servicekosten, kan dus ook niet worden vastgesteld of de overeengekomen huurprijs (aanvangshuurprijs) redelijk is.

Op grond van art. 7:258 BW kan de huurder echter de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de vraag of partijen al dan niet een all-in prijs zijn overeengekomen, en als hiervan sprake is om de huurprijs te splitsen in een kale huurprijs en de servicekosten.

Artikel 7:258 BW en art. 17 lid 1 UHW leggen de verhuurder feitelijk een ‘zware sanctie’ op wanneer hij de huur niet splitst  in een ‘kale huurprijs’ en servicekosten. De huurcommissie stelt de kale huurprijs dan namelijk vast op 55 procent van de maximaal toegestane huurprijs en het voorschot voor de servicekosten wordt op 25 procent hiervan gesteld. Dat wil zeggen 25 procent van de kale huurprijs die de huurcommissie heeft vastgesteld.

Als de overeengekomen ‘all-in’ prijs lager is van 55 procent van de maximale huurprijs, dan kan overigens ook de verhuurder de huurcommissie verzoeken om deze te splitsen in een ‘kale huurprijs’ en servicekosten (art. 7:258 BW).

Voorbeeld

Om deze wat ingewikkelde berekening toe te lichten, volgt hier een voorbeeld. Stel in een huurovereenkomst tussen een student en een verhuurder staat een all-in prijs van 500 euro. Stel dat de huurcommissie tot de conclusie komt dat voor deze kamer de maximale (kale) huurprijs op grond van het puntenstelsel 400 euro is. De huurcommissie stelt de kale huurprijs vast op 55 procent van de 400 euro; dus op 220 euro. De servicekosten worden dan vastgesteld op 25 procent van de 220 euro: 55 euro. Dit is erg nadelig voor de verhuurder

Zoals bij liberalisatie toegelicht kan er geen sprake zijn van huurliberalisatie als er een all-in prijs is overeengekomen. Dit komt omdat er bij een all-in-prijs geen kale huurprijs bekend is. Normaal gesproken toetst de huurcommissie de kale huurprijs aan de huurtoeslaggrens. Nu de kale huurprijs niet bekend is, kan deze ook niet worden getoetst aan de huurtoeslaggrens.

Het komt wel eens voor dat verhuurders een all-in prijs hanteren voor een gemeubileerde verhuurde woning. Dit brengt echter het risico mee van toepassing van art. 7:258 BW, ofwel dat niet duidelijk is wat de hoogte van de ‘kale huurprijs’ is:

“3.5. Het hof stelt voorop dat niet in geschil is dat het appartement zich bij aanvang van de verhuur aan [A] in gemeubileerde staat bevond. Als in de huurovereenkomst van een gemeubileerde woning geen splitsing wordt gemaakt tussen de huurprijs en het voorschot op de servicekosten moet worden aangenomen dat slechts een (all-in) prijs is overeengekomen. De toepasselijke regelgeving brengt in dat geval mee dat de huurder een uitsplitsing kan vorderen tussen de huurprijs en het voorschot op de servicekosten. Als de huurcommissie of rechter vervolgens van oordeel is dat de huurovereenkomst niet geliberaliseerd is en slechts een prijs is overeengekomen, wordt de huurprijs in beginsel vastgesteld op een bedrag gelijk aan 55% van de maximale huurprijsgrens en het voorschot op de servicekosten op 25% van die huurprijs. Met deze voor de verhuurder ongunstige regeling beoogt de wetgever tegen te gaan dat all-in huurprijzen worden gebruikt om de toepasselijke huurprijsbepalingen te ontduiken. Gelet op deze sanctie is het bij de verhuur van een gemeubileerde woning ten zeerste in het belang van de verhuurder de genoemde splitsing in de huurovereenkomst op te nemen, ook als het de bedoeling is de prijs voor het gebruik van de meubilering op nihil te stellen.” Zie bijvoorbeeld deze uitspraak (Hof Amsterdam 27 maart 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BW4160).

Gebruik naar zijn aard van korte duur

Huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, wordt volgens de wet niet beschouwd als de huur van woonruimte. Veel van de bepalingen die zien op de verhuur van woonruimte (en die de huurder beschermen), zijn in dat geval niet van toepassing (art. 7:232 lid 2 BW). Dit betekent dat de huurder bij deze overeenkomsten een stuk minder beschermd is. Bij “gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is” kan bijvoorbeeld worden gedacht aan de huur van een vakantiehuisje.

Bij de vraag of er sprake is van “gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is”, is niet doorslaggevend of dit is overeengekomen in de huurovereenkomst, maar is de aard van het gebruik van de woonruimte bepalend. Bijvoorbeeld:

“3.1. Voor het beantwoorden van de vraag of een huurovereenkomst naar aard van korte duur is, is van belang wat de duur is van de overeenkomst, wat de aard is van het gehuurde en van het gebruik daarvan en wat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen stond. Omdat een huurder bij een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is geen huurbescherming geniet dient men terughoudend te zijn bij de aanname van het bestaan van een huurovereenkomst naar aard van korte duur”. Zie bijvoorbeeld deze uitspraak (Rb Den Bosch 17 februari 2011, ECLI:NL:RBSHE:2011:BX5625 )

Omdat bij huur van woonruimte, waarbij het gebruik naar zijn aard van korte duur is, artikel 7:249 BW niet van toepassing is, kunt u in die gevallen niet de huurcommissie inschakelen. Als u een vakantiewoning huurt dan kunt u dus ook niet de huurcommissie verzoeken om vast te stellen of de huurprijs redelijk is.

Specifieke situaties

In bepaalde uitzonderlijke situaties kan zich de vraag voordoen of de huurcommissie bevoegd is om de huurprijs te toetsen op redelijkheid. Hieronder volgen twee van dergelijke situaties.

Woonboot

Indien een woonruimte wordt gehuurd in een op het water gelegen woning (woonboot), is dan sprake van de huur van woonruimte? De wet geeft namelijk aan wat onder ‘woonruimte’ moet worden verstaan (art. 7:233 BW):

“Onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een standplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden.”

De wet zegt dus onder andere dat een woning ‘een gebouwde onroerende zaak’ is, terwijl een woonboot nu juist géén onroerende zaak is. De wet geeft namelijk ook aan wat ‘onroerend’ is, en alles wat niet onroerend is, is roerend (art. 3:3 BW):

“Onroerend zijn de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken.”

Onroerend zijn dus onder andere grond en de gebouwen die daarop zijn gebouwd om daar voor eens en altijd te blijven staan (‘duurzaam verenigd’ - dus bijvoorbeeld niet een keet op een bouwterrein). Daarvan is sprake bij een woonhuis, maar hoe is dat bij een woonboot? Die kan immers gemakkelijk ergens ander aanleggen en worden verplaatst, eventueel zelfs naar een andere stad. Een woonboot hoeft niet ‘duurzaam met de grond verenigd’ te zijn; een boot hoeft niet ‘duurzaam ter plaatse te blijven’. En dan zou er dus geen sprake zijn van woonruimte. Met andere woorden: kan de huurcommissie wel het puntensysteem toepassen ten aanzien van een woonboot of een appartement op een woonboot?

Die vraag kwam aan de orde in een uitspraak van de rechtbank Rotterdam in 2003. In deze zaak was de verhuurder van mening dat geen sprake was van woonruimte en dat de huurcommissie niet bevoegd was om de aanvangshuurprijs te beoordelen omdat geen sprake was van een ‘onroerende zaak’. De rechter oordeelde dat naar de letter van de wet inderdaad geen sprake is van een ‘onroerende zaak’, maar dat hier vooral de bedoeling van de huurder en verhuurder van belang was. Was de bedoeling dat de woonboot zou worden verhuurd als ‘woning’ die dan op die plek zou blijven, of had de huurder een schip gehuurd dat dus feitelijk door heel Nederland zou kunnen varen? De rechter oordeelde uiteindelijk dat het weldegelijk de huur van woonruimte betrof, omdat dit de bedoeling was van partijen en waarvoor ook alle voorzieningen waren getroffen:

“Voor appartementen als de onderhavige heeft te gelden dat in aanmerking genomen de ligging daarvan, in een haven waarbij meerdere van dezelfde pontons tot een soort wooneenheid worden samengevormd, welke feitelijk alleen zijn bedoeld om aldaar te worden gebruikt om als woonruimte te dienen, waarvoor zowel op de wal als in de directe omgeving ook voorzieningen zijn getroffen, welke op nagenoeg geen enkele wijze afwijken van bewoning van een daadwerkelijke onroerende zaak, de bepalingen van afdeling 5 titel 4 BW terzake van woonruimte van toepassing zijn, zulks in weerwil van de eis van onroerend zijn als neergelegd in art. 7:233 BW.” Zie hier de gehele uitspraak (Rb Rotterdam 3 maart 2009, ECLI:NL:RBROT:2009:BH5457).

Wanneer u dus een woonboot huurt als woning en dit ook als zodanig is afgesproken met de verhuurder, dan is de huurcommissie in beginsel ook bevoegd om in dat geval de aanvangshuurprijs te toetsen. Het is dan wel van belang dat de voorzieningen daarop zijn aangepast. Geacht kan worden aan: is de boot verankerd, heeft de boot een brievenbus, is de boot aangesloten op het elektriciteitsnetwerk etc.?

Verzorgingshuis / Bejaardentehuis

Vanaf 1 januari 2013 zijn wonen en zorg in bepaalde gevallen van elkaar gescheiden (zorgzwaartepakket 1 en 2). Als gevolg daarvan kan in voorkomende gevallen sprake zijn van een huurovereenkomst tussen een zorgaanbieder en een zorgvrager. Voor deze vormen van huur is het woningswaarderingsstelsel niet goed toepasbaar, omdat de voorzieningen die in dergelijke woningen worden aangebracht (brede deuren, alarmsystemen, aangepaste sanitaire voorzieningen etc.) zo specifiek zijn, dat het puntensysteem daarmee geen rekening kan houden. Als dus sprake is van een dergelijke huurovereenkomst, dan mag - voorzichtig - worden aangenomen dat de huurcommissie de aanvangshuurprijs niet op redelijkheid zal kunnen toetsen. Zie hier eventueel een artikel hierover (A.M.E. Driessen, ‘Scheiden van wonen en zorg’, HIP 2013 p. 126-129).