Juridisch Forum NuRecht - Rechtenforum

rvanhegelsom

Gebruikers

Geregistreerd: 12-05-15

Posts: 1

Incorrecte perceel grootte bij verkoop van huis

Medio 2008 had ik mijn woning met ondergrond en tuin te goeder trouw verkocht.
ln de tuin bij de woning stond op dat moment een blokhut. De huidige bewoner  heeft de woning met ondergrond en tuin gekocht in de veronderstelling dat de strook grond waarop de blokhut stond bij het gekochte hoorde. Zelf had ik alles ook gekocht in 2005 in de veronderstelling dat de strook grond bij het huis hoorde.
Onlangs echter had de koper van de gemeente vernomen dat de strook grond waarop de blokhut
stond eigendom was van de gemeente. De gemeente heeft de bewoner toen voor de keuze gesteld om de grond terug te geven danwel om deze te kopen. De bewonder heeft er toen voor gekozen om de grond te kopen.
Aangezien ik niet op de hoogte was van het feit dat de strook van de gemeente was had ik de woning met de tuin onbedoeld als één geheel gepresenteerd. Volgens de tegenpartij heb ik daardoor tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Ook heb ik volgens de tegenpartij de mededelingsplicht geschonden door niet te informeren dat de betreffende strook niet mijn eigendom was. De bewoner stelt zich subsidiair op het standpunt dat hij heeft gedwaald over de eigenschappen van het gekochte.

Mijns inziens ben ik echter niet tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomst aangezien ik niet op de hoogte was van het feit dat de strook grond waarop de blokhut stond eigendom was van de gemeente. Tevens ben ik van mening dat ik dus ook de mededelingsplicht niet heb geschonden aangezien ik niet op de hoogte was van desbetreffend feit en het pand dus te goedertrouw heb verkocht.
Ik heb verschillende document die mijn onwetendheid beamen (foto’s van brochure toen ik het huis met tuin gekocht hebben, lijst van roerende zaken waarop tuinhuis vermeld staat van mijn koopcontract van het huis alsmede email correspondentie met de verkopende makelaar waarin het tuinhuisje wordt vernoemd). Mijn vraag is nu of ik hiermee sterk genoeg sta om de bewoner niet tegemoet te hoeven komen of dat ik de bewoner de gehele koop van de extra grond zal moeten vergoeden.

Bij voorbaat dank.

Rob

Henk Toorn

Gebruikers

Geregistreerd: 19-02-15

Posts: 8

Re: Incorrecte perceel grootte bij verkoop van huis

Dit lijkt me een zaak die je niet via een forum moet willen proberen op te lossen, maar waar je een jurist naar moet laten kijken. En als dat vanwege de kosten is: de schadevergoeding lijkt me al snel stukken hoger dan de kosten voor juridisch advies

Maar inhoudelijk over de situatie: aan de ene kant heeft de verkoper een mededelingsplicht die boven de onderzoeksplicht van de koper gaat:

"[C] kan evenmin worden gevolgd in zijn verweer dat [A] c.s. een op hem rustende onderzoeksplicht heeft geschonden. Uit de parlementaire geschiedenis van art. 7:15 lid 1 BW blijkt immers dat de verplichting van de verkoper om de zaak vrij van bijzondere lasten en beperkingen te leveren zo fundamenteel wordt geacht dat geen uitzondering wordt gemaakt voor de lasten die de koper had kunnen kennen, met name door onderzoek te doen in de openbare registers (Parl. Gesch. Boek 7, Inv. 3, 5 en 6, pagina 113). Los daarvan geldt op grond van de zogenaamde prioriteitsregel dat de op de verkoper rustende mededelingsplicht in beginsel prevaleert boven de onderzoeksplicht van de koper (zie recent nog HR 14 november 2008, NJ 2008, 588)." http://uitspraken.rechtspraak.nl/inzien … 010:BL7874

Aan de andere kant moet de koper wel aan zijn onderzoeksplicht voldoen en is ook van belang hoe deze zich verhoudt tot de mededelingsplicht van de verkoper:

"5.12 Of op [gedaagde] ter zake de aanwezigheid van puin een mededelingsplicht rustte is afhankelijk van de vraag (1) of zij van die aanwezigheid wist of behoorde te weten en (2) of zij ter voorkoming van dwaling bij [eisers] of non-conformiteit van het door haar te leveren perceel daarvan mededeling diende te doen. Aldus valt de beoordeling van het beroep van [gedaagde] op artikel 7:23 BW op dit punt samen met een inhoudelijke beoordeling van de vordering van [eisers]. Op hen rusten stelplicht en bewijslast in dit verband.
5.13 Ter zake van de eerste onder 5.12 bedoelde vraag geldt het volgende. [eisers] hebben gesteld dat [gedaagde] heeft geweten van de aanwezigheid van (vervuild) puin. [gedaagde] heeft deze wetenschap stellig betwist. In de in dit verband vaststaande feiten ziet de rechtbank geen grond voorshands uit te gaan van wetenschap van [gedaagde]. Gelet op de lange duur dat [gedaagde] op het perceel heeft gewoond (zie 2.10), is op zichzelf aannemelijk dat zij heeft geweten dat het perceel is opgehoogd. Dat impliceert echter nog niet dat zij wist of geacht moet worden te hebben geweten dat die ophoging met (vervuild) puin heeft plaatsgevonden. In de periode dat het puin is aangevoerd, was zij immers nog slechts een (jonge) tiener. Niet zonder meer is aannemelijk dat iemand van die leeftijd zich realiseert dat ophogingen van de tuin met (vervuild) puin plaatsvinden. [eisers] hebben geen feiten gesteld op grond waarvan zou moeten worden geoordeeld dat [gedaagde] ook los van feitelijke wetenschap van de aanwezigheid van puin had behoren te weten. Nu aldus nog niet (voorshands) vaststaat dat [gedaagde] van de aanwezigheid van (vervuild) puin wist, zal de rechtbank [eisers] in beginsel toelaten tot het bewijs van die stelling. Of die bewijsvoering daadwerkelijk aan de orde komt, is afhankelijk van de beoordeling van de eventueel nog bij de hierna te noemen akte door [eisers] aan te voeren stellingen." http://uitspraken.rechtspraak.nl/inzien … 009:BI8668

Verder kan nog van belang zijn of er sprake is van verjaring:

"4.4. [gedaagde] stelt zich voorts op het standpunt eigenaar van de strook grond te zijn geworden door verkrijgende verjaring. Zij heeft de strook grond daarom rechtsgeldig aan [eisers] kunnen leveren, zodat van non-conformiteit ook om die reden geen sprake is. [gedaagde] heeft in dit verband aangevoerd dat haar echtgenoot het perceel op 18 september 1989 heeft verkregen, dat zij in gemeenschap van goederen gehuwd waren, en dat zij beiden vanaf het moment dat zij het perceel verwierven volstrekt te goeder trouw hebben gemeend dat de onderhavige strook grond ook tot het door hen verworven perceel behoorde.
4.5. De rechtbank overweegt in dit verband het volgende. Ingevolge artikel 3:99 BW is voor verkrijging door verjaring van grond bezit te goeder trouw gedurende een onafgebroken periode van tien jaren vereist. Vastgesteld moet dus worden wanneer het bezit is aangevangen en of dit (bij aanvang) te goeder trouw was.
4.6. artikel 3:113 BW bepaalt dat men een goed in bezit neemt door zich daarover de feitelijke macht te verschaffen.
[gedaagde] heeft niets gesteld waaruit blijkt dat zij en haar echtgenoot zich in 1989 ook de feitelijke macht over de strook grond hebben verschaft. Zij heeft slechts gesteld dat zij bij de verkrijging van het perceel geheel te goeder trouw dachten dat zij ook eigenaar waren geworden van de onderhavige strook grond. Gezien het bepaalde in artikel 3:113 BW is het enkele feit dat men denkt eigenaar te zijn geworden echter onvoldoende om aan te nemen dat sprake is van bezit."
http://uitspraken.rechtspraak.nl/inzien … 010:BL4220

Uiteindelijk is het natuurlijk ook de vraag of een eventuele makelaar of notaris van partijen hierbij kan worden verweten niet voldoende oplettend te zijn geweest, want in dat geval kan het goed zijn dat op die persoon de schade weer zou kunnen worden verhaald. Naar mijn mening dus een complexe zaak.

Laatst bewerkt door Henk Toorn (12-05-15 20:36:31)