Rechtenforum: Juridisch Forum voor juridische vragen. Iedereen kan antwoord geven; de antwoorden zijn niet afkomstig van NuRecht!
Je bent niet ingelogd.
We hebben een koopovereenkomst getekend, voor de verkoop van ons huis, op 13 mei onder valse voorwendselen. De makelaar verzekerde ons dat de koper, alles op orde had, incl werkgeversverklaring. Gisteren zijn we gebeld met de mededeling dat de koper geen werkgeversverklaring had gekregen en pas medio september kan krijgen. De makelaar wou de ontbindende voorwaarden,van 15 juli naar ergens in September verplaatsen. Wij zijn hier niet mee akkoord gegaan, omdat wij vinden dat onze eigen makelaar ons heeft voorgelogen. Onze makelaar wist dat de koper niet alles in orde had en heeft ons bewust erin geluisd. We zitten nu vast aan de koopovereenkomst, verkoop van ons huis,, die we moeten afwachten tot 15 juli. We zouden nooit hebben getekend, als we dit eerder hadden geweten! Tevens hebben we, volgende week een afspraak staan voor het tekenen van de koopovereenkomst van een nieuw huis.Voorwaarde erin:we gaan alleen de koop aan, als ons huis onherroepelijk wordt verkocht.
Vraag 1: Wat adviseert u ons als het gaat over de koopovereenkomst van de verkoop van ons huis? Afwachten tot 15 juli?
Vraag 2: Is het verstandig om een koopovereenkomst te tekenen voor het nieuwe huis, ondanks de voorwaarde:ons huis moet onherroepellijk zijn verkocht, door te laten gaan?
Vraag 3: We hebben geen copie gekregen van de koopovereenkomst van de verkoop van ons huis, 13 mei getekend, tot op heden niks ontvangen. We lazen iets over, dat het binnen 5 werkdagen toegezonden moet worden. We snappen alleen niet, wat er gebeurt als de makelaar ons niks stuurt. Wat gebeurt er, als we geen copie koopovereekomst ontvangen na die 5 werkdagen?
Ik dank jullie alvast voor het meedenken en alle hulp!
Offline
Als ik de situatie samenvat, dan lijkt het erop dat de koper tot 15 juli de tijd heeft om de financiering rond te krijgen, nu dat de datum is waarop de ontbindende voorwaarde zou intreden bij gebreke daarvan. In beginsel zou de koper dan dus tot 15 juli de tijd hebben en zou je dat als verkoper moeten afwachten, nu het anders natuurlijk zou kunnen zijn dat je zelf niet de overeenkomst nakomt en daardoor dan schadeplichtig zou kunnen worden (toerekenbare tekortkoming).
Maar aan de andere kant stel je dat, indien je zou hebben geweten dat de koper geen werkgeversverklaring had (zoals dat kennelijk wel aan jullie is verteld), je nooit onder die voorwaarden de overeenkomst zou hebben getekend. Dat klinkt als een beroep op dwaling. Artikel 6:288 BW bepaalt daarover (https://www.nurecht.nl/BW6.html#Boek6/T … Artikel228):
1. Een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar:
o a. indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten;
o b. indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten;
o c. indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.
2. De vernietiging kan niet worden gegrond op een dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft of die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven.
Op het moment dat dus een overeenkomst tot stand is gekomen die men bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn aangegaan, dan is deze overeenkomst onder voorwaarden vernietigbaar op grond van dwaling: je hebt dan gedwaald bij het aangaan van de overeenkomst omtrent de feiten. Wel zijn dus de omstandigheden in het concrete geval van belang, zoals bijvoorbeeld de vraag wie aan jullie heeft verteld dat deze werkgeversverklaring er zou zijn. Zoals valt te lezen moet het in dat geval namelijk gaan om ‘een inlichting van de wederpartij’ en de vraag is natuurlijk of deze ‘inlichting’ ook aan de wederpartij kan worden toegerekend indien deze afkomstig is van de makelaar. En vervolgens is het de vraag: is het dan de makelaar van jullie, of juist die van de wederpartij? Zou jullie eigen makelaar je verkeerd hebben voorgelicht, dan lijkt dat op grond van art. 6:288 BW een geslaagd beroep op dwaling in de weg te staan, maar zou anderzijds deze makelaar natuurlijk wel aansprakelijk kunnen zijn op grond van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen op grond van de overeenkomst van opdracht; de overeenkomst die jullie met de makelaar zijn aangegaan.
Artikel 6:74 BW bepaalt namelijk (https://www.nurecht.nl/BW6.html#Boek6/T … /Artikel74):
1. Iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis verplicht de schuldenaar de schade die de schuldeiser daardoor lijdt te vergoeden, tenzij de tekortkoming de schuldenaar niet kan worden toegerekend.
En artikel 7:401 BW bepaalt (https://www.nurecht.nl/BW7.html#Boek7/T … Artikel401):
De opdrachtnemer moet bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen.
Op het moment dat de makelaar niet de zorg van een goed opdrachtnemer in acht heeft genomen, dan zou hij dus schadeplichtig kunnen zijn. Al met al denk ik dat overigens een dergelijke vraag als die jullie hebben zich er veel meer voor leent om even voor te leggen aan een advocaat, jurist, je rechtsbijstandverzekering of eventueel aan NuRecht. Het gaat hier om de verkoop van een huis! Dan wil je toch goed juridisch geadviseerd worden? Nu enkele tientjes uitsparen kan je straks honderden of duizenden euro’s kosten. Maar goed, dat is zomaar even een tip.
Wat exact in de koopovereenkomst staat, wat de omstandigheden van het geval zijn en waar je je toe verbonden hebt c.q. welke rechten de koper kan ontlenen aan de koopovereenkomst is afgaande op je bericht op dit forum niet direct vast te stellen, maar de kans is groot dat je dus zult moeten wachten tot 15 juli, tenzij je zelf tekort zou willen schieten en eventueel schadeplichtig zou willen worden. Of het verstandig is om een koopovereenkomst m.b.t. een nieuw huis te tekenen valt dus ook niet vast te stellen. Ook aangaande je laatste vraag: het feit dat de overeenkomst binnen vijf dagen toegezonden zou moeten worden laat de vraag onbeantwoord wie dat moet doen: de wederpartij? De makelaar van de wederpartij? Of jullie makelaar?
Offline
bedankt voor de toelichting, daar kan ik wat mee!
Wel zijn dus de omstandigheden in het concrete geval van belang, zoals bijvoorbeeld de vraag wie aan jullie heeft verteld dat deze werkgeversverklaring er zou zijn
Dat is onze makelaar, de directeur zelf, hij zei dat hij alle papieren had gezien van de koper en dat deze allemaal in orde waren
Ook aangaande je laatste vraag: het feit dat de overeenkomst binnen vijf dagen toegezonden zou moeten worden laat de vraag onbeantwoord wie dat moet doen: de wederpartij? De makelaar van de wederpartij? Of jullie makelaar?
Onze makelaar zou ons een copie geven, die we tot heden nog steeds niet hebben ontvangen.
Het wrange van deze zaak is, dat zowel de koper als wij een client van hem zijn. De koper huurt momenteel een woning van deze makelaar en tegelijkertijd is hij ook nog eens onze verkoopmakelaar van ons huis. We snappen ook niet wat voor een belang hij erbij heeft, om ons aan het lijntje te houden. Het is tevens een NVM makelaar, mocht het uit de klauwen lopen, wil ik een klacht indienen bij de geschillencommissie van NVM.
Zeer dubieus allemaal
Offline