NuRecht signaleerde in 2016 een onduidelijkheid in de regeling voor de tussentijdse opzegging van tijdelijke woonruimtehuur. De vraag werd via de Tweede Kamer aan de minister voorgelegd. Hieronder volgt eerst de publicatie uit 2016. Daarna worden het verdere verloop en de huidige wettelijke regeling beschreven.

De signalering in 2016

NuRecht ontdekt fout in huurwet – de minister: ‘De wet zal worden gewijzigd!’

In het huurrecht is bepaald dat de huurder een tijdelijke huurovereenkomst eerder mag opzeggen, indien dat nodig is om bijvoorbeeld voor het einde van de huurperiode een nieuwe woonruimte te vinden. Dat wordt bepaald in artikel 7:271 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek. Heel handig voor de huurder, want anders loopt je ene huurovereenkomst af, maar kun je misschien niet aansluitend een andere woning vinden. Daarom is het dus in de wet opgenomen.

Het huurrecht voor woonruimte is grotendeels ‘dwingend’ en daarom mag er niet in het nadeel van de huurder van worden afgeweken. In artikel 7:282 BW staat: “Van de artikelen 272 tot en met 281 kan niet ten nadele van de huurder dan wel onderhuurder worden afgeweken.”

Nu lijkt het niet logisch om de huurder bij tijdelijke woninghuur tussentijds te mogelijk laten opzeggen, als daarvan mag worden afgeweken in zijn nadeel. Wat heeft die bepaling dan voor zin? Dan kun je verwachten dat alle verhuurders toch bij tijdelijke huurovereenkomsten in het contract zullen zetten: “In afwijking van artikel 7:271 lid 1 BW mag de huurder niet tussentijds opzeggen." In de praktijk zou die bepaling dan eigenlijk een wassen neus worden.

Daarom heeft NuRecht via de Tweede Kamer hierover om opheldering gevraagd bij de minister van Wonen en Rijksdienst, en die laat weten:

“Gezien de parlementaire geschiedenis is de veronderstelling gewettigd dat dit niet de bedoeling is van de wetgever. Het lijkt ook ongewenst. Ik zal dan ook bevorderen dat een voorstel tot aanpassing van dit artikel bij gelegenheid bij uw Kamer zal worden ingediend, door een volzin aan het artikellid toe te voegen waarmee wordt bepaald dat elk beding dat in strijd is met die vierde volzin nietig is.”

Vraag aan de Tweede Kamer

Vraag van NuRecht aan de Tweede Kamer

De voorzitter van NuRecht, mr. G.P. Smit, ontdekte bovenstaande fout en stuurde daarop het volgende bericht naar de Tweede Kamer (aan de algemene commissie voor Wonen en Rijksdienst):

“Is artikel 7:271 lid 1 BW van dwingend – dan wel semidwingend recht?”

Wij kregen een vraag van een cliĂ«nte die een huurcontract aangeboden heeft gekregen voor onzelfstandige woonruimte voor de duur van 3 jaar, waarbij een bankgarantie wordt gevraagd ten bedrage van € 35.000,- (in Amsterdam). Gezien het bepaalde in artikel 7:271 lid 1 BW komen wij tot de conclusie dat deze overeenkomst dan in elk geval tussentijds kan worden opgezegd door de huurder, maar nu dit artikel of artikellid niet is benoemd in artikel 7:282 BW, rijst de vraag of van deze bepaling mag worden afgeweken door partijen. En in het verlengde daarvan of een dergelijke ‘eis’ tot een bankgarantie rechtens is, of juist de bedoeling van de wetgever tracht te omzeilen? Immers, in artikel 7:282 BW wordt enkel bepaald: “Van de artikelen 272 tot en met 281 kan niet ten nadele van de huurder dan wel onderhuurder worden afgeweken.”

De parlementaire behandeling heb ik – voor zover relevant – m.i. volledig doorgenomen en kom niet tot een sluitend antwoord, hoewel uit de bedoeling van de wetgever en het amendement van de heer De Vries de strekking lijkt te volgen dat niet van deze bepaling mag worden afgeweken (ten nadele van de huurder). De bepaling (en het amendement) zou dan immers illusoir worden, nu verhuurders dan naar verwachting een bepaling daaromtrent standaard in het huurcontract zouden opnemen. Maar waarom is artikel 7:271 lid 1 BW dan niet opgenomen in artikel 7:282 BW? Of waarom is het in het artikellid zĂ©lf niet van semidwingend recht verklaard? In het artikel staan namelijk wel bepalingen omtrent conversie (lid 6) en omtrent nietigheid (lid 4), maar die slaan niet op het eerste lid.

Uit de parlementaire behandeling lijkt wel te volgen dat bedoeld wordt dat niet ten nadele van de huurder van deze bepaling mag worden afgeweken:

“Voor huurders die een huurcontract voor bepaalde duur hebben is het nodig om voor hun huurcontract afloopt om te zien naar vervangende woonruimte. Als het onmogelijk is om het tijdelijk huurcontract tussentijds op te zeggen worden huurders op een onredelijke manier gedwongen om het huurcontract uit te dienen. Hierdoor worden ze teveel belemmerd in hun mogelijkheden tijdig een nieuwe woonruimte te vinden. Door dit amendement wordt het mogelijk de huurcontracten voor bepaalde tijd tussentijds op te zeggen.” (zie: kst-34373-24, https://www.eerstekamer.nl/behandeling/20160209/stemmingsoverzicht_tweede_kamer_2).
“Wij hebben een amendement ingediend dat regelt dat zij tijdelijke contracten alleen kunnen inzetten voor de eerdergenoemde doelgroepen, waarvoor een tijdelijk contract een verbetering met zich brengt. Verder vinden wij het bij tijdelijke contracten ongewenst dat de huurder tussentijds niet kan opzeggen. Als hij de huur voor de volledige looptijd van het contract moet betalen, ook als hij eerder een andere woning met een huurcontract voor een onbepaalde tijd heeft gevonden, ontstaan onaanvaardbare betalingsproblemen. Ook op dit punt hebben wij een amendement ingediend.” (zie: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/h-tk-20152016-49-27.html).

Kortom: is de bepaling van (semi)dwingend recht? En zo ja, berust het op een omissie dat dit niet in de wet is opgenomen? En voor zover dat het geval is, heeft dit schrijven bij u het voornemen doen laten ontstaan om hier gevolg aan te geven?

Kamerbrief van 19 december 2016

Antwoord van de minister

Nr. 53 BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 19 december 2016

De commissie voor Wonen en Rijksdienst heeft mij bij schrijven d.d. 30 november 2016 verzocht te reageren op een vraag van de Stichting NuRecht over artikel 7: 271 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek, zoals gewijzigd door de Wet doorstroming huurmarkt 2015 (Kamerstuk 34 373).

Bij deze geef ik hier gevolg aan.

De Stichting NuRecht stelt terecht dat in artikel 7: 271 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek niet is bepaald dat van de (vierde) volzin «De voor bepaalde tijd aangegane huur, bedoeld in de tweede volzin, kan door de huurder voor het verstrijken van de bepaalde tijd worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag.» niet kan worden afgeweken. Gezien de parlementaire geschiedenis is de veronderstelling gewettigd dat dit niet de bedoeling is van de wetgever. Het lijkt ook ongewenst. Ik zal dan ook bevorderen dat een voorstel tot aanpassing van dit artikel bij gelegenheid bij uw Kamer zal worden ingediend, door een volzin aan het artikellid toe te voegen waarmee wordt bepaald dat elk beding dat in strijd is met die vierde volzin nietig is.

Of de bankgarantie die de stichting noemt in strijd is met artikel 7: 264 van het Burgerlijk Wetboek zal door de rechter moeten worden beoordeeld wanneer dit aan hem wordt voorgelegd.

De Minister voor Wonen en Rijksdienst,
S.A. Blok

Zie hier het Kamerstuk of download hier de brief

Een nadere Kamerbrief in 2017

Minister Blok schreef op 19 december 2016 dat NuRecht terecht had vastgesteld dat artikel 7:271 lid 1 BW niet uitdrukkelijk bepaalde dat van de betreffende volzin niet mocht worden afgeweken. Hij kondigde aan een wetswijziging te bevorderen.

Op 6 februari 2017 verscheen een nadere Kamerbrief van minister Plasterk. NuRecht is daarover niet rechtstreeks door het ministerie benaderd. Volgens de juridische uitleg in deze latere brief bepaalde het toenmalige zevende lid van artikel 7:271 BW al voldoende dat het artikel van dwingend recht was. Een contractueel beding dat de tussentijdse opzegmogelijkheid uitsloot, was volgens de minister daarom nietig. Hij achtte de eerder aangekondigde wetswijziging niet langer nodig.

De twee Kamerbrieven bevatten ministeriële standpunten; zij vormen geen rechterlijke beslissing over de door NuRecht voorgelegde rechtsvraag. Deze pagina legt het verloop daarom chronologisch vast, zonder daarmee te suggereren dat door de latere brief rechterlijk of anderszins definitief is vastgesteld welke juridische redenering de juiste was.

De regeling sinds 1 juli 2024

De Wet vaste huurcontracten heeft het wettelijke uitgangspunt opnieuw gewijzigd. Nieuwe huurovereenkomsten voor woonruimte worden in beginsel voor onbepaalde tijd gesloten. Tijdelijke verhuur blijft voor wettelijk aangewezen categorieĂ«n mogelijk. Bij zo’n toegestane tijdelijke overeenkomst van twee jaar of korter bepaalt artikel 7:271 lid 2 BW dat de huurder vóór het einde van de bepaalde tijd kan opzeggen tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag.

De publicatie uit 2016 documenteert de wetgevingsgeschiedenis en de rol die NuRecht daarin heeft gespeeld. Zij beschrijft de regeling zoals die na de Wet doorstroming huurmarkt 2015 gold en moet voor toepassing op huidige huurovereenkomsten samen met deze actualisatie worden gelezen.

Bronnen bij het verdere verloop

Algemene informatie

De informatie op deze website is algemeen van aard. Zij kan onvolledig zijn en kan door wetswijzigingen, rechtspraak of andere ontwikkelingen verouderen. Zij is geen advies over uw individuele situatie. Aan de inhoud kunnen geen rechten worden ontleend.