De WOZ-waarde is geen schatting van wat een eigenaar persoonlijk voor zijn woning zou vragen. De gemeente moet volgens artikel 17 lid 2 Wet WOZ bepalen welke prijs de meestbiedende koper op de waardepeildatum voor de onroerende zaak zou betalen, uitgaande van de wettelijke overdrachts- en verkrijgingsficties. Omdat deze waarde doorwerkt in verschillende belastingen, is het verstandig de gebruikte objectgegevens en vergelijking zorgvuldig te controleren.

Kort antwoord

Vraag eerst het taxatieverslag op en controleer de oppervlakte, het bouwjaar, de bijgebouwen, de ligging, de staat van onderhoud en de gebruikte verkopen. Een sterke betwisting benoemt niet alleen dat de uitkomst te hoog is, maar vooral welk uitgangspunt of welke vergelijking niet klopt en wat daarvan het waarde-effect is.

Het wettelijke systeem

De gemeente stelt op grond van artikel 22 Wet WOZ voor iedere onroerende zaak jaarlijks een WOZ-waarde vast. Voor woningen is ingevolge artikel 17 lid 2 Wet WOZ in beginsel de marktwaarde het uitgangspunt: de prijs die de meestbiedende koper zou betalen wanneer het volledige en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen en de koper de zaak onmiddellijk en volledig in gebruik kan nemen. Persoonlijke financiering, een lage hypotheek of de enkele omstandigheid dat de eigenaar niet wil verkopen, bepalen de WOZ-waarde daarom niet.

Artikel 18 Wet WOZ bepaalt dat het waardeniveau wordt ontleend aan de waardepeildatum, die één jaar vóór het begin van het belastingjaar ligt. Voor belastingjaar 2026 is dat dus 1 januari 2025. In de in artikel 18 lid 3 Wet WOZ genoemde situaties, bijvoorbeeld na bouw, verbouwing, vernietiging of een bestemmingswijziging in het tussenliggende jaar, wordt voor de toestand van het object aangesloten bij het begin van het belastingjaar.

Eerst bepalen wat het WOZ-object is

Voordat de waarde kan worden berekend, moet aan de hand van artikel 16 Wet WOZ vaststaan welke gebouwde en ongebouwde eigendommen samen één WOZ-object vormen. Daarbij kunnen onder meer eigendom, gebruik en de vraag of onderdelen naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen een rol spelen. Een fout in deze objectafbakening kan niet worden opgelost door alleen het eindbedrag te vergelijken.

Hoe wordt de waarde bepaald?

Woningen worden doorgaans modelmatig gewaardeerd met verkopen van andere woningen rond de waardepeildatum. Het hoeven geen identieke woningen te zijn. De gemeente moet wel inzichtelijk maken dat met relevante verschillen voldoende rekening is gehouden. De Rijksoverheid noemt daarbij onder meer grond- en gebouwgegevens [1]; de Waarderingskamer beschrijft welke gegevens over de vergelijkingsobjecten in het taxatieverslag behoren te staan [4].

Controleer in ieder geval:

  • gebruiksoppervlakte, perceeloppervlakte en bouwjaar;
  • woningtype, kwaliteit, onderhoud en voorzieningen;
  • aanbouwen, dakkapellen, garages, bergingen en andere onderdelen;
  • ligging, uitzicht, bereikbaarheid, geluid, bodem- of waterproblematiek en overige omgevingsfactoren;
  • de verkoopdatum en objectkenmerken van de vergelijkingswoningen;
  • de wijze waarop grond en bijzondere perceeldelen in de waardering zijn verwerkt.

Een hogere procentuele stijging dan bij een buurwoning bewijst op zichzelf nog niet dat de waarde onjuist is. Beslissend blijft de waarde van het concrete object op de relevante waardepeildatum. Een opmerkelijk verschil kan wel aanleiding zijn om de gegevens en rekenwijze nader te onderzoeken.

Taxatieverslag en achterliggende gegevens

Het taxatieverslag vermeldt de belangrijkste kenmerken en enkele verkopen waarmee de waarde wordt onderbouwd. De Rijksoverheid verwijst voor openbare WOZ-waarden van woningen naar het WOZ-waardeloket en voor verkoopprijzen naar het Kadaster [2]. Een koopsom is een momentopname en staat zonder correctie voor onderlinge verschillen niet zonder meer gelijk aan de WOZ-waarde van een andere woning. De Waarderingskamer geeft een afzonderlijke controlestappenlijst voor de objectkenmerken en vergelijkingsverkopen [3].

Wie moet wat bewijzen?

Wanneer een eigenaar de vastgestelde waarde gemotiveerd betwist, moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat de WOZ-waarde niet te hoog is. De gemeente kan daarvoor een taxatiematrix, verkoopcijfers, objectgegevens en een toelichting op de onderlinge verschillen gebruiken. Deze verdeling van de bewijslast volgt uit Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 [5].

Dat betekent niet dat een eigenaar kan volstaan met de mededeling dat de waarde hem te hoog voorkomt. Concrete argumenten maken het bezwaar toetsbaar. Denk aan een onjuiste oppervlakte, een niet-bestaande aanbouw, ernstig achterstallig onderhoud, een wezenlijk slechtere ligging of vergelijkingsobjecten die op relevante punten afwijken.

Slaagt de gemeente niet in haar onderbouwing, dan staat de door de eigenaar genoemde waarde nog niet automatisch vast. Ook diens waardering wordt beoordeeld. Als geen van beide partijen de verdedigde waarde aannemelijk maakt, kan de rechter de waarde zelf schattenderwijs vaststellen. Ook dit volgt uit het beoordelingskader van Hoge Raad 14 oktober 2005 [5].

Wanneer is een eigen taxatie nuttig?

Een eigen taxatierapport is geen voorwaarde om bezwaar te kunnen maken. Bij een duidelijke administratieve fout of goed vergelijkbare verkopen kan een onderbouwd bezwaarschrift voldoende zijn. Een eigen taxatie krijgt vooral meerwaarde wanneer de discussie niet met enkele objectieve gegevens kan worden opgelost.

Een taxatie kan zinvol zijn bij:

  • een ongebruikelijke woning of een perceel waarvoor nauwelijks vergelijkbare verkopen bestaan;
  • een geschil over de kwalificatie en waarde van afzonderlijke grond of bijgebouwen;
  • ernstige onderhoudsgebreken of bouwkundige omstandigheden die ter plaatse moeten worden beoordeeld;
  • een groot financieel belang of een procedure waarin een concrete tegenwaarde nodig is;
  • een gemeentelijke taxatiematrix die technisch moet worden doorgerekend.

Geef de taxateur dan niet alleen de WOZ-beschikking, maar ook het taxatieverslag, de beschikbare matrix, relevante foto’s en uw feitelijke bezwaren. Een rapport is het meest bruikbaar wanneer het een waarde op de juiste waardepeildatum noemt en uitlegt hoe verschillen met de gebruikte verkopen zijn verwerkt.

Praktijkvoorbeeld: afgescheiden perceel grond

Bij een woning behoort een afzonderlijk stuk grasgrond aan de andere zijde van de weg. Het perceel wordt niet als tuin gebruikt en is fysiek van het woonerf gescheiden. In het omgevingsplan heeft de grond een woonbestemming. De gemeente rekent het perceel tot hetzelfde WOZ-object en waardeert het met een algemene grondstaffel als woon- of bouwgrond.

In zo’n zaak moeten twee vragen uit elkaar worden gehouden:

  1. behoren de woning en het afgescheiden perceel juridisch tot één WOZ-object;
  2. welke marktwaarde heeft het afgescheiden perceel binnen dat object?

Ook als het antwoord op de eerste vraag bevestigend is, volgt daaruit niet vanzelf dat de gekozen prijs per vierkante meter juist is. Een planologische woonbestemming kan de marktwaarde beïnvloeden, maar vormt zonder nadere analyse geen bewijs dat iedere koper de grond als direct bruikbare bouwgrond waardeert. Van belang zijn onder meer de feitelijke bruikbaarheid, bereikbaarheid, toegestane bebouwing, zelfstandige verkoopmogelijkheden en marktgegevens van grond met vergelijkbare kenmerken. Een vergelijkbare scheiding tussen de objectafbakening en de onderbouwing van de waarde is terug te vinden in Gerechtshof Arnhem 16 december 2008, ECLI:NL:GHARN:2008:BG9320 [6].

De gemeente zal daarom moeten uitleggen waarom de gebruikte grondcategorie en staffel passen bij juist dit perceel. Vergelijkingswoningen zonder een soortgelijk afgescheiden perceel onderbouwen de waarde van dat bijzondere onderdeel niet zonder meer. Een eigenaar kan daartegenover een subsidiaire waardering laten maken: zelfs wanneer sprake is van één WOZ-object, kan de aan het bijzondere perceeldeel toegekende waarde te hoog zijn.

De belangrijkste les is dat objectafbakening en waardering verschillende vragen zijn. Dat onderdelen samen één WOZ-object vormen, bewijst nog niet dat ieder onderdeel tegen dezelfde soort grondprijs mag worden gewaardeerd.

Dit voorbeeld is gebaseerd op een praktijksituatie, maar plaats, oppervlakten, bedragen en overige herkenbare gegevens zijn weggelaten of gewijzigd.

WOZ-waarde controleren en bezwaar maken

  1. Noteer de termijn. Op grond van artikel 6:7 Awb moet bezwaar in beginsel binnen zes weken na de bekendmaking van de beschikking worden ingediend.
  2. Vraag het taxatieverslag op. Controleer alle kenmerken van uw eigen object en de genoemde verkopen.
  3. Verzamel bewijs. Gebruik foto’s, tekeningen, meetgegevens, verkoopinformatie en stukken over bijzondere omstandigheden.
  4. Maak de vergelijking concreet. Benoem per vergelijkingsobject de relevante verschillen en leg uit waarom die tot een lagere waarde leiden.
  5. Vraag om een toelichting. Laat de gemeente uitleggen hoe verschillen, grondstaffels en waardedrukkende omstandigheden cijfermatig zijn verwerkt.
  6. Dien tijdig bezwaar in. Is nog niet alle informatie beschikbaar, dien dan binnen de termijn een voorlopig bezwaarschrift in en vraag gelegenheid het verzuim te herstellen. De vereisten en herstelmogelijkheid volgen uit de artikelen 6:5 en 6:6 Awb.
  7. Vraag zo nodig om te worden gehoord. Een hoorzitting biedt gelegenheid de feitelijke en taxatietechnische geschilpunten gericht te bespreken.

Een bezwaar tegen de WOZ-beschikking wordt ingevolge artikel 30 lid 2 Wet WOZ in beginsel mede aangemerkt als bezwaar tegen de daarmee samenhangende aanslag onroerendezaakbelasting, en omgekeerd. Voor andere belastingen en financiële regelingen waarin de WOZ-waarde wordt gebruikt, kunnen afzonderlijke regels gelden.

Bronnen

  1. Rijksoverheid: hoe gemeenten de WOZ-waarde bepalen.
  2. Rijksoverheid: de WOZ-waarde controleren.
  3. Waarderingskamer: stappen om de WOZ-waarde te controleren.
  4. Waarderingskamer: onderbouwing van de waardebepaling.
  5. Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, over de waardering en bewijslast.
  6. Gerechtshof Arnhem 16 december 2008, ECLI:NL:GHARN:2008:BG9320, over samengevoegde percelen, onderbouwing van de waarde en het woningbegrip.
Algemene informatie

De informatie op deze pagina is algemeen van aard. Zij kan onvolledig zijn en kan door wetswijzigingen, rechtspraak of andere ontwikkelingen verouderen. Zij is geen advies over uw individuele situatie. Aan de inhoud kunnen geen rechten worden ontleend.