Fout in huurwet: artikel 7:271 lid 1 BW
Fout in de wet
NuRecht ontdekt fout in huurwet – de minister: ‘De wet zal worden gewijzigd!’
In het huurrecht is bepaald dat de huurder een tijdelijke huurovereenkomst eerder mag opzeggen, indien dat nodig is om bijvoorbeeld voor het einde van de huurperiode een nieuwe woonruimte te vinden. Dat wordt bepaald in artikel 7:271 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek. Heel handig voor de huurder, want anders loopt je ene huurovereenkomst af, maar kun je misschien niet aansluitend een andere woning vinden. Daarom is het dus in de wet opgenomen.Het huurrecht voor woonruimte is grotendeels ‘dwingend’ en daarom mag er niet in het nadeel van de huurder van worden afgeweken. In artikel 7:282 BW staat: “Van de artikelen 272 tot en met 281 kan niet ten nadele van de huurder dan wel onderhuurder worden afgeweken.”
Nu lijkt het niet logisch om de huurder bij tijdelijke woninghuur tussentijds te mogelijk laten opzeggen, als daarvan mag worden afgeweken in zijn nadeel. Wat heeft die bepaling dan voor zin? Dan kun je verwachten dat alle verhuurders toch bij tijdelijke huurovereenkomsten in het contract zullen zetten: “In afwijking van artikel 7:271 lid 1 BW mag de huurder niet tussentijds opzeggen." In de praktijk zou die bepaling dan eigenlijk een wassen neus worden.
Daarom heeft NuRecht via de Tweede Kamer hierover om opheldering gevraagd bij de minister van Wonen en Rijksdienst, en die laat weten:
“Gezien de parlementaire geschiedenis is de veronderstelling gewettigd dat dit niet de bedoeling is van de wetgever. Het lijkt ook ongewenst. Ik zal dan ook bevorderen dat een voorstel tot aanpassing van dit artikel bij gelegenheid bij uw Kamer zal worden ingediend, door een volzin aan het artikellid toe te voegen waarmee wordt bepaald dat elk beding dat in strijd is met die vierde volzin nietig is.”
Vraag van NuRecht aan de Tweede Kamer
De voorzitter van NuRecht, mr. G.P. Smit, ontdekte bovenstaande fout en stuurde daarop het volgende bericht naar de Tweede Kamer (aan de algemene commissie voor Wonen en Rijksdienst):“Is artikel 7:271 lid 1 BW van dwingend – dan wel semidwingend recht?”
Wij kregen een vraag van een cliënte die een huurcontract aangeboden heeft gekregen voor onzelfstandige woonruimte voor de duur van 3 jaar, waarbij een bankgarantie wordt gevraagd ten bedrage van € 35.000,- (in Amsterdam). Gezien het bepaalde in artikel 7:271 lid 1 BW komen wij tot de conclusie dat deze overeenkomst dan in elk geval tussentijds kan worden opgezegd door de huurder, maar nu dit artikel of artikellid niet is benoemd in artikel 7:282 BW, rijst de vraag of van deze bepaling mag worden afgeweken door partijen. En in het verlengde daarvan of een dergelijke ‘eis’ tot een bankgarantie rechtens is, of juist de bedoeling van de wetgever tracht te omzeilen? Immers, in artikel 7:282 BW wordt enkel bepaald: “Van de artikelen 272 tot en met 281 kan niet ten nadele van de huurder dan wel onderhuurder worden afgeweken.”De parlementaire behandeling heb ik – voor zover relevant – m.i. volledig doorgenomen en kom niet tot een sluitend antwoord, hoewel uit de bedoeling van de wetgever en het amendement van de heer De Vries de strekking lijkt te volgen dat niet van deze bepaling mag worden afgeweken (ten nadele van de huurder). De bepaling (en het amendement) zou dan immers illusoir worden, nu verhuurders dan naar verwachting een bepaling daaromtrent standaard in het huurcontract zouden opnemen. Maar waarom is artikel 7:271 lid 1 BW dan niet opgenomen in artikel 7:282 BW? Of waarom is het in het artikellid zélf niet van semidwingend recht verklaard? In het artikel staan namelijk wel bepalingen omtrent conversie (lid 6) en omtrent nietigheid (lid 4), maar die slaan niet op het eerste lid.
Uit de parlementaire behandeling lijkt wel te volgen dat bedoeld wordt dat niet ten nadele van de huurder van deze bepaling mag worden afgeweken:
“Voor huurders die een huurcontract voor bepaalde duur hebben is het nodig om voor hun huurcontract afloopt om te zien naar vervangende woonruimte. Als het onmogelijk is om het tijdelijk huurcontract tussentijds op te zeggen worden huurders op een onredelijke manier gedwongen om het huurcontract uit te dienen. Hierdoor worden ze teveel belemmerd in hun mogelijkheden tijdig een nieuwe woonruimte te vinden. Door dit amendement wordt het mogelijk de huurcontracten voor bepaalde tijd tussentijds op te zeggen.” (zie: kst-34373-24, https://www.eerstekamer.nl/behandeling/20160209/stemmingsoverzicht_tweede_kamer_2).
“Wij hebben een amendement ingediend dat regelt dat zij tijdelijke contracten alleen kunnen inzetten voor de eerdergenoemde doelgroepen, waarvoor een tijdelijk contract een verbetering met zich brengt. Verder vinden wij het bij tijdelijke contracten ongewenst dat de huurder tussentijds niet kan opzeggen. Als hij de huur voor de volledige looptijd van het contract moet betalen, ook als hij eerder een andere woning met een huurcontract voor een onbepaalde tijd heeft gevonden, ontstaan onaanvaardbare betalingsproblemen. Ook op dit punt hebben wij een amendement ingediend.” (zie: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/h-tk-20152016-49-27.html).
Kortom: is de bepaling van (semi)dwingend recht? En zo ja, berust het op een omissie dat dit niet in de wet is opgenomen? En voor zover dat het geval is, heeft dit schrijven bij u het voornemen doen laten ontstaan om hier gevolg aan te geven?
Antwoord van de minister
Nr. 53 BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 19 december 2016
De commissie voor Wonen en Rijksdienst heeft mij bij schrijven d.d. 30 november 2016 verzocht te reageren op een vraag van de Stichting NuRecht over artikel 7: 271 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek, zoals gewijzigd door de Wet doorstroming huurmarkt 2015 (Kamerstuk 34 373).
Bij deze geef ik hier gevolg aan.
De Stichting NuRecht stelt terecht dat in artikel 7: 271 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek niet is bepaald dat van de (vierde) volzin «De voor bepaalde tijd aangegane huur, bedoeld in de tweede volzin, kan door de huurder voor het verstrijken van de bepaalde tijd worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag.» niet kan worden afgeweken. Gezien de parlementaire geschiedenis is de veronderstelling gewettigd dat dit niet de bedoeling is van de wetgever. Het lijkt ook ongewenst. Ik zal dan ook bevorderen dat een voorstel tot aanpassing van dit artikel bij gelegenheid bij uw Kamer zal worden ingediend, door een volzin aan het artikellid toe te voegen waarmee wordt bepaald dat elk beding dat in strijd is met die vierde volzin nietig is.
Of de bankgarantie die de stichting noemt in strijd is met artikel 7: 264 van het Burgerlijk Wetboek zal door de rechter moeten worden beoordeeld wanneer dit aan hem wordt voorgelegd.
De Minister voor Wonen en Rijksdienst, S.A. Blok
Zie hier het Kamerstuk of download hier de brief