Huurder overleden, kan ik blijven?

Kan ik in het huis blijven wonen als de huurder komt te overlijden?

Meestal wordt die vraag pas gesteld op het moment dat de huurder daadwerkelijk is overleden. En dan is het de vraag of u er kunt blijven wonen.

Als er tussen u en de huurder sprake is van een huwelijk of geregistreerd partnerschap terwijl u bovendien daadwerkelijk en hoofdzakelijk in deze woning woonde (dit was uw hoofdverblijf), dan mag u erin blijven wonen.

Maar als er geen sprake is van een huwelijk of geregistreerd partnerschap, dan is dit niet altijd het geval. Bent u gewoon een huisgenoot, inwonende vriend of vriendin, dan hangt het af van de vraag of u samen met de huurder een ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ voerde. Wat dat inhoudt kunt u hieronder lezen.

Om eventuele problemen of onduidelijkheden te voorkomen, kunt u natuurlijk altijd uw verhuurder vragen om deze huisgenoot óók in het contract op te nemen als huurder. Hij wordt dan medehuurder en kan dan met zekerheid in de woning blijven wonen. Mocht uw verhuurder dat niet willen, dan kunt u hieronder lezen wat u zou kunnen ondernemen.

Kan een medebewoner een huurovereenkomst voortzetten na het overlijden van de huurder?

‘De dood van de huurder of de verhuurder doet de huur niet eindigen.’ Dat zegt artikel 7:229 lid 1 BW en dat is klare taal: ook al komt de huurder of verhuurder te overlijden, dan eindigt daarmee niet de huurovereenkomst. Dat is ook eigenlijk niet zo verwonderlijk als je bedenkt dat de huurder en verhuurder (doorgaans) erfgenamen zullen hebben. Deze erfgenamen volgen de overledene vervolgens op en nemen daarmee in beginsel al zijn verplichtingen, schulden, rechten en vermogen over (zie art. 4:182 lid 1 BW). En dus ook de huurovereenkomst.

⚠Let op: dit artikel gaat over huur ‘in het algemeen’, dus bijvoorbeeld ook over de huur van een stukje grond. Echter, als het om de huur van woonruimte gaat, dan kent de wet nog aanvullende bepalingen die deze situatie verder regelen. En van dit algemene artikel (7:229 BW) mag ook worden afgeweken. Dat komt niet vaak voor, maar in de huurovereenkomst van een stukje grond zou  dus kunnen staan: ‘De huurovereenkomst eindigt als de huurder komt te overlijden’. Of dat ook mag bij woonruimte, kunt u hieronder lezen.

De huurovereenkomst eindigt dus (in principe) niet met het overlijden. Maar de vraag is dan vervolgens: betekent dit ook dat een medebewoner (woonruimte) daardoor (altijd) in de woning mag blijven wonen? Stel bijvoorbeeld dat deze medebewoner niet in het huurcontract staat als (mede)huurder. Mag hij er dan blijven wonen? En neemt hij in dat geval dan de huurovereenkomst over?

Medehuurder of huisgenoot?

Allereerst is het van belang om na te gaan of de persoon die in de woning wil blijven wonen een ‘medehuurder’ is, of alleen een ‘huisgenoot’. Als iemand namelijk een ‘medehuurder’ is, dan zet hij de huurovereenkomst voort indien hij ook voor die tijd hier zijn ‘hoofdverblijf’ had (art. 7:266 lid 1 BW en 7:268 lid 1 BW). Hij is dan vervolgens dus ‘de huurder’. Maar zou hij alleen maar een ‘huisgenoot’ zijn, dan heeft hij minder rechten. Hij kan dan - als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan - nog zes maanden in de woning blijven. In die zes maanden zet deze huisgenoot dan dus de huurovereenkomst voort: hij is dan voor zes maanden de huurder.

Wie is medehuurder?

De wet geeft in elk geval aan dat een echtgenoot of geregistreerde partner van de huurder automatisch (‘van rechtswege’) een medehuurder is. Maar dan moet deze woning wél zijn enige of belangrijkste woning zijn. Of zoals de wet het zegt: ‘als hij in deze woning zijn hoofdverblijf heeft’ (art. 7:266 lid 1 BW). Als je dus nog een andere woning hebt (bijvoorbeeld een latrelatie) en alleen in het weekend bij de (inmiddels) overledene in deze woning verbleef, dan is dit niet je ‘belangrijkste woning’ en dus niet je hoofdverblijf.

⚠ Let op: de echtgenoot of geregistreerde partner van de huurder is na zijn overlijden dus automatisch (‘van rechtswege’) de nieuwe huurder. Als hij niet in de woning wil blijven wonen, dan zal hij dus de huur moeten opzeggen. Hij kan de huur binnen zes maanden na het overlijden opzeggen per aangetekende brief, met ingang van de eerste dag van de tweede maand na opzegging (art. 7:268 lis 1).

Wie is geen medehuurder?

Huisgenoten van de huurder die niet zijn echtgenoot of geregistreerde partner zijn, worden volgens de wet niet gezien als ‘medehuurder’. Behalve dan natuurlijk, wanneer deze huisgenoot partij is bij de huurovereenkomst (in het huurcontract staat als medehuurder). Gedacht kan worden aan een medebewoner met wie de huurder een relatie heeft, of de kinderen van de huurder. Maar als zij wel in de woning van de huurder wonen, mogen zij dan na zijn overlijden in de huurwoning blijven wonen? Ja, voor de duur van (ten minste) 6 maanden, maar alléén als zij voor het overlijden een ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ voerden met de huurder en daarnaast ook hun hoofdverblijf hadden in de woning.

⚠ Let op: uiteraard moet er dan geen echtgenoot of geregistreerde partner zijn op wie de huurovereenkomst ‘van rechtswege’ overgaat. Maar zou deze de huurovereenkomst niet willen voortzetten, dan kunnen eventuele andere medehuurders dit - onder de omstandigheden die hieronder worden toegelicht - wél (zie: Kamerstukken II, 14249 nr. 11-12, p. 16)

Duurzame gemeenschappelijke huishouding + hoofdverblijf

Als een huisgenoot van de huurder na zijn overlijden in de woning wil blijven wonen, dan moet er dus sprake zijn van:

• een duurzame gemeenschappelijke huishouding, en
• moet de huisgenoot zijn hoofdverblijf hebben in de woning.

In dat geval mag de huisgenoot gedurende 6 maanden in de woning blijven wonen (art. 7:268 lid 2 BW). De huishouding moet dus gemeenschappelijk én duurzaam zijn.

Duurzaam

Dat de huishouding ‘duurzaam’ moet zijn, wil niet zeggen dat er sprake moet zijn van een affectieve (liefdes) relatie. Ook hoeft geen sprake te zijn van ‘bijzondere lotsverbondenheid’ (zie deze uitspraak - HR 20 maart 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH0393). Er kan dus ook sprake zijn van een duurzame huishouding met vrienden, familieleden, een butler of een verzorger. Enkele indicatoren voor ‘duurzame samenleving’ kunnen worden gevonden in artikel 7:267 lid 3 BW (art. 7A:1623h BW (oud)):

• de medehuurder moet (in beginsel) meer dan twee jaar in de woning zijn hoofdverblijf hebben gehad,
• er moet daadwerkelijk het voornemen zijn geweest om duurzaam gemeenschappelijk te gaan samenwonen (dus geen ‘schijnsituatie’ om zo huurder te kunnen worden),
• hij moet financieel voldoende draagkracht hebben om de huur te kunnen betalen.

‘Duurzaam’ wil zeggen dat het niet een ‘aflopende’ situatie betreft, zoals dat doorgaans het geval is bij inwonende meerderjarige kinderen. Die voeren misschien wel een ‘gemeenschappelijke huishouding’ met de huurder, maar meestal zullen kinderen op een bepaald moment het huis uit gaan en op zichzelf gaan wonen. Daarom is geen sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, maar van een aflopende samenwoningsrelatie. Zie bijvoorbeeld deze uitspraak (Hof Amsterdam 8 februari 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BP3634).

Uitzonderingen?

In principe is de huishouding met meerderjarige kinderen dus niet duurzaam. Maar in bijzondere gevallen kan dat anders zijn. In dat geval moet er het voornemen zijn geweest om duurzaam te gaan samenwonen. De rechter zal dat echter niet snel aannemen. Als een meerderjarig kind een jaar voordat moeder naar het bejaardentehuis zal gaan bij haar intrekt, dan is daarvan (waarschijnlijk) geen sprake (HR 11 december 1981, NJ 1982, 351). En ook niet als het kind pas vlak voor het overlijden in de woning is gaan wonen (HR 28 april 1989, NJ 1989, 800). Datzelfde geldt voor kleinkinderen die bij hun opa of oma intrekken, overdag aan het werk zijn, terwijl de grootouder ook geen speciale verzorging nodig heeft (Ktg. Haarlem 18 februari 1991, Prg. 1991, 3562).

Maar als een meerderjarig kind er bewust voor kiest om door de week bij zijn moeder te wonen en dat al meer dan 10 jaar doet, dan kan dit bijvoorbeeld wél wijzen op een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Zie bijvoorbeeld deze uitspraak (Hof Amsterdam 8 februari 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BP3634):



⚠ Let op: als geen sprake is van een huurovereenkomst (bijvoorbeeld een koophuis) maar de overleden bewoner eveneens een huisgenoot heeft, dan mag ook deze medebewoner gedurende 6 maanden in de woning blijven wonen (art. 4:28 BW).

Wat na deze ‘zes maanden’?

Als de medebewoner dus een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde met de huurder, dan mag hij na zijn overlijden nog 6 maanden in de woning blijven wonen als 'de nieuwe huurder'. Maar moet hij er dan na die zes maanden altijd uit?

Hij zal natuurlijk eerst aan de verhuurder vragen of hij ook na deze zes maanden de huurovereenkomst als huurder mag voortzetten. Maar geeft de verhuurder aan dat hij dit niet wil, dan kan deze ‘zes maanden huurder’ de rechter verzoeken hierover te beslissen. Hij moet dit verzoek dan wel daadwerkelijk instellen binnen deze termijn van zes maanden. Zolang de rechter op dit verzoek nog niet onherroepelijk heeft beslist mag hij in de woning blijven wonen (art. 7:268 lid 2 BW).

⚠ Let op: de verhuurder hoeft er niet op te wijzen dat de huurovereenkomst binnen zes maanden zal eindigen (HR 21 maart 2003, NJ 2003, 591). Bent u te laat met het verzoek aan de kantonrechter dan eindigt de huurovereenkomst!

Hoe oordeelt de rechter in dat geval?

Hoe de rechter op dit verzoek zal oordelen hangt af van alle omstandigheden van het geval. De wet geeft in elk geval wel aan wanneer de rechter het verzoek moet afwijzen:

• Als het onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding,
• Als de ‘zes maanden huurder’ niet voldoende financiële draagkracht heeft om de huur te kunnen betalen, en
• Als voor de bewoning een huisvestingsvergunning noodzakelijk is van de Gemeente, en de ‘zes maanden huurder’ deze niet heeft (art. 7:267 lid 3 BW).

Het is in dit geval dus geen strikte eis dat de medebewoner minimaal 2 jaar in de woning heeft gewoond, maar de duur kan wel meespelen in de beoordeling door de rechter. Deze zal voornamelijk kijken of de huurder een medebewoner de intentie hadden om een duurzame gemeenschappelijke huishouding te gaan voeren (HR 28 april 1989, NJ 1989, 800). Zo werd wél een duurzame gemeenschappelijke huishouding aangenomen bij een dochter die bij haar moeder was gaan wonen met het doel om haar verzorging op zich te nemen (Rb Amsterdam 7 februari 1990, Prg. 1991, 3563)

Tijdelijk elders het hoofdverblijf: nog steeds medehuurder?

Er zijn situaties te bedenken waarin een echtgenoot of geregistreerd partner tijdelijk niet zijn hoofdverblijf heeft in de huurwoning. Blijft hij dan toch medehuurder? Gedacht kan ook worden aan de situatie dat de huurder bijvoorbeeld tijdelijk wordt opgenomen in een verzorgingstehuis / ziekenhuis en daar vervolgens komt te overlijden. Gedurende de periode in het verzorgingstehuis / ziekenhuis was dan feitelijk geen sprake van een ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’. Mag de medebewoner dan tóch in de woning blijven wonen?

De Hoge Raad (de hoogste rechter in dit soort zaken) oordeelde dat dit mogelijk is, maar dat dit zal afhangen van de verdere omstandigheden (zie deze uitspraak HR 18 maart 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP1079):

Tip: verzoek de verhuurder om ‘medehuur’

Het komt zeer veel voor dat een medebewoner zich pas op het moment dat de huurder komt te overlijden bedenkt dat hij geen huurovereenkomst heeft. Wat nu? Dan geldt dus wat hierboven is beschreven.

Maar die - soms misschien lastige en onduidelijke - situatie is te voorkomen. De huurder en huisgenoot kunnen de verhuurder verzoeken om het contract aan te passen, zodat de huisgenoot medehuurder wordt. Als er sprake is van een ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ dan moet de verhuurder binnen drie maanden op dit verzoek antwoorden. Doet de verhuurder dat niet, dan kunnen de huurder en de medebewoner de kantonrechter vragen (vordering) om hierover te oordelen (art. 7:267 lid 1 BW).

In mijn huurcontract staat dat een ‘gemeenschappelijke huishouding’ niet is toegestaan!

Als in uw huurcontract staat dat het voeren van een gemeenschappelijke huishouding niet is toegestaan, dan zult u ongetwijfeld niet zo snel dit bovenstaande verzoek willen (of durven) doen aan de verhuurder. Daarom biedt de wet bescherming voor dit geval:

Nadat u de verhuurder samen met de huisgenoot hebt verzocht om het huurcontract aan te passen zodat de huisgenoot medehuurder zal worden, mag de verhuurder de huurovereenkomst niet opzeggen met als reden dat u in afwijking van het huurcontract tóch een gemeenschappelijke huishouding hebt (art. 7:267 lid 2 BW):

‘Nadat een verzoek aan de verhuurder als bedoeld in lid 1 is gedaan, kan een vordering tot ontbinding van de huur op de grond dat de huurder in strijd met hetgeen overeengekomen is, met een ander in de woonruimte een gemeenschappelijke huishouding heeft, niet meer worden toegewezen. Deze grond levert alsdan evenmin een grond voor opzegging van de huurovereenkomst op.’

En de wet geeft ook aan wanneer de rechter uw vordering tot het aanwijzen van de huisgenoot tot medehuurder mag afwijzen:


Als uw e situatie niet is zoals in deze drie punten staat (a, b, c) dan zal de rechter uw verzoek dus toewijzen. De huisgenoot wordt dan dus medehuurder en heeft dan een eigen recht om in de woning te wonen; ook als de andere medehuurder komt te overlijden.

⚠ Let op: als de verhuurder uw verzoek afwijst of daarop niet reageert, dan is het wel verstandig om op tijd naar de kantonrechter te stappen. Doet u dat niet, dan kan dit eventueel later in uw nadeel zijn (zie bijvoorbeeld deze uitspraak: Rb Amsterdam 15 maart 2011, ECLI:NL:RBAMS:2011:BP9460):